Riforma condominio 2026: tutte le novità su morosi, spese e amministratori

Una nuova riforma del condominio è pronta ad approdare in Parlamento. Il disegno di legge, presentato al Senato, introduce diverse modifiche importanti che riguardano la gestione degli edifici, i condomini morosi, gli amministratori e le spese comuni. Vediamo nel dettaglio cosa potrebbe cambiare.

Iter parlamentare della proposta

Il disegno di legge è stato depositato a fine febbraio e assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo. Questo passaggio segna l’inizio ufficiale del suo percorso legislativo.

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Stretta sui condomini morosi

Tra le principali novità ci sono misure più severe contro i condomini morosi. Chi non paga le spese da almeno sei mesi potrebbe subire la sospensione dei servizi comuni, come ad esempio il riscaldamento.

Debiti del venditore: coinvolto l’acquirente

Una norma destinata a far discutere riguarda la responsabilità dell’acquirente per i debiti del venditore. In particolare, chi compra un immobile potrebbe dover rispondere delle spese condominiali relative agli ultimi tre anni.
Per tutelarsi, sarà necessaria una certificazione dell’amministratore sulla situazione debitoria.

Spese condominiali in affitto

Anche nel caso di locazione, la responsabilità potrebbe essere condivisa: sia il proprietario sia l’inquilino sarebbero obbligati al pagamento delle spese. Se il proprietario non paga, l’onere ricade sull’inquilino.

Detrazione per l’amministratore

Prevista una agevolazione fiscale del 19% sui compensi dell’amministratore di condominio, con un limite massimo di 500 euro. Il beneficio riguarderebbe però solo le prime case.

Maggiore trasparenza: conti online

Per aumentare la trasparenza, gli amministratori dovranno pubblicare online l’estratto conto condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre. Il mancato rispetto potrebbe portare alla revoca dell’incarico.

Pignoramenti e priorità ai crediti condominiali

In caso di pignoramento e vendita all’asta di un immobile, le somme ricavate verrebbero utilizzate prima di tutto per coprire i debiti condominiali.

Nuovi requisiti per gli amministratori

Gli amministratori di condomìni più grandi (oltre 50 unità o con bilanci sopra i 100mila euro) dovranno ottenere la certificazione UNI 10801:2024, che attesta competenze in ambito giuridico e fiscale.

Responsabilità dell’amministratore

L’amministratore non sarà ritenuto responsabile se non riesce a svolgere i propri compiti a causa della morosità dei condomini, purché abbia utilizzato tutti gli strumenti previsti dalla legge.

Rinnovo automatico dell’incarico

L’incarico dell’amministratore verrà rinnovato automaticamente ogni anno, fino a dimissioni o revoca. Anche il compenso resterà invariato, salvo diversa decisione dell’assemblea.

Quorum più basso per lavori di sicurezza

Per facilitare gli interventi, viene abbassato il quorum assembleare necessario per approvare lavori su sicurezza e impianti comuni. Basterà un terzo dei presenti e un terzo del valore dell’edificio, evitando blocchi decisionali.

Assicurazione obbligatoria

Infine, sarà introdotto l’obbligo per i condomìni di stipulare una assicurazione contro i danni a terzi e i rischi legati alla struttura dell’edificio.

La riforma punta a rendere più efficiente la gestione dei condomìni, rafforzando il controllo sui pagamenti, aumentando la trasparenza e semplificando le decisioni assembleari. Tuttavia, alcune norme potrebbero generare dibattito, soprattutto quelle sulla responsabilità condivisa delle spese.