Dubai in crisi: il mercato immobiliare crolla sotto l’effetto della guerra

La recente guerra in Medio Oriente ha scosso profondamente la reputazione di Dubai, a lungo considerata un hub stabile e sicuro nella regione del Golfo. Negli ultimi anni, la città aveva registrato una crescita rapidissima, attirando investitori internazionali e nuovi residenti. Tuttavia, gli attacchi e le tensioni militari — con l’aeroporto spesso preso di mira e i droni intercettati nei cieli tra i grattacieli — hanno cambiato radicalmente la percezione globale.

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Crollo delle transazioni immobiliari

Le conseguenze si riflettono chiaramente sul mercato immobiliare, in forte contrazione dalla fine di febbraio, momento di escalation del conflitto. Secondo analisi di Goldman Sachs, il valore totale delle compravendite nella prima metà di marzo è diminuito del 31% su base annua e addirittura del 51% rispetto al mese precedente.

I settori più colpiti

A soffrire maggiormente sono:

• il mercato secondario (immobili già costruiti), con un calo del 59%

• il segmento delle ville di lusso, che registra un crollo dell’89%

• le proprietà su progetto, in discesa del 38%, soprattutto per quanto riguarda gli appartamenti

Prezzi in discesa

Anche i prezzi mostrano segnali negativi. Nei primi giorni di marzo:

• gli appartamenti hanno registrato un calo del 3% annuo e dell’8% mensile

• le ville, pur mantenendo un +16% rispetto al 2025, iniziano a scendere su base mensile (-2%)

Borsa e grandi aziende in difficoltà

La crisi colpisce anche i principali operatori del settore. Le azioni di Emaar Properties, colosso immobiliare responsabile di progetti iconici come il Burj Khalifa, hanno perso circa il 40% del loro valore dall’inizio della guerra.

Obbligazioni in calo

Non solo immobili: anche il comparto finanziario mostra segni di debolezza. I sukuk (obbligazioni islamiche) legati al real estate hanno subito perdite significative:

• -8,5% per quelli emessi da Sobha Realty

• -7,8% per quelli di Binghatti Holding

Esempi concreti di ribassi

Alcuni dati raccolti dalla stampa internazionale evidenziano il rapido calo dei prezzi:

• una villa sull’isola di Lanai ha perso 2,3 milioni di sterline in un solo giorno

• nella zona di Jumeirah, diverse proprietà risultano in vendita con ribassi fino a 1 milione rispetto al prezzo iniziale

Il lusso è il più esposto

Secondo gli analisti, il segmento più vulnerabile resta quello del lusso. Se il conflitto dovesse prolungarsi:

• molti milionari e miliardari potrebbero lasciare Dubai

• si ridurrebbe l’afflusso di nuovi residenti facoltosi

• i grandi progetti edilizi rischierebbero di restare incompiuti o meno redditizi

Prospettive incerte

Il futuro del mercato immobiliare dipenderà in gran parte dalla durata della guerra. Una crisi prolungata potrebbe compromettere non solo i prezzi, ma anche l’intero modello di sviluppo urbano della città, basato su investimenti esteri, espansione edilizia e attrattività internazionale.

In sintesi, Dubai si trova oggi ad affrontare una fase delicata, in cui instabilità geopolitica e fiducia degli investitori diventano fattori decisivi per il suo futuro economico.

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