Aprire un Bed and Breakfast nel proprio condominio: ecco le opportunità e le regole da conoscere

Aprire un bed and breakfast (B&B) in un condominio può essere un’ottima opportunità per sfruttare al meglio il proprio immobile. Il bed and breakfast è una struttura ricettiva a conduzione familiare che utilizza come oggetto principale la propria abitazione. Tale attività, esercitata a fini di lucro, sta conoscendo una crescente diffusione. È amministrata da privati che offrono a terzi ospitalità e colazione. Tuttavia, è importante conoscere le regole e i possibili divieti che possono influire su questa decisione. Vediamo insieme quando e come è possibile vietare un B&B in condominio.

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Il primo passo per capire se è possibile aprire un B&B nel proprio appartamento è consultare il regolamento condominiale. Questo documento può contenere clausole specifiche che vietano o limitano l’uso degli appartamenti per attività ricettive come i B&B. Se il regolamento condominiale contrattuale (approvato all’unanimità dai condomini) vieta esplicitamente l’apertura di B&B, allora non sarà possibile avviare l’attività senza una modifica del regolamento stesso.

Un altro aspetto fondamentale è la destinazione d’uso dell’immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’utilizzo di un appartamento come B&B non modifica la destinazione d’uso dell’immobile, purché quest’ultima sia abitativa. Tuttavia, se l’immobile ha una destinazione d’uso diversa (ad esempio, ufficio), non sarà possibile avviare un B&B senza prima cambiare la destinazione d’uso.

In generale, per aprire un B&B in condominio non è necessario ottenere il consenso preventivo dell’assemblea condominiale. Tuttavia, è sempre buona norma informare l’amministratore e i vicini delle proprie intenzioni per evitare possibili contestazioni future. Se il regolamento condominiale non vieta esplicitamente l’apertura di B&B, l’assemblea non può opporsi all’avvio dell’attività.

Anche se il regolamento condominiale non contiene clausole specifiche contro i B&B, i condomini possono comunque opporsi se ritengono che l’attività arrechi disturbo o danneggi il decoro dell’edificio. In questi casi, possono richiedere una modifica del regolamento condominiale tramite una delibera assembleare approvata all’unanimità.

Una volta verificata l'assenza di divieti imposti dal regolamento condominiale, per intraprendere l'attività di bed and breakfast sarà necessario prendere visione della normativa regionale e provinciale e recarsi presso l'ufficio regionale competente. Ogni territorio prevede specifiche normative differenti, tuttavia, in tutti i casi è indispensabile presentare la Scia (segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico delle Attività produttive (Suap) del Comune in cui si trova l'immobile.

Su base regionale, inoltre, vi sono variazioni anche riguardanti il numero massimo di camere o di ospiti consentiti. Qualora il proprietario di un'unità immobiliare situata in un condominio avvii un'attività di bed and breakfast, non saranno da lui dovute spese condominiali aggiuntive. Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, infatti, il condomino non è tenuto a versare spese supplementari rispetto a quelle ordinarie. Egli contribuirà alle spese condominiali secondo il criterio previsto dall'articolo 1123 del codice civile, il quale stabilisce che le spese per il godimento e la conservazione delle parti comuni devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Fanno eccezione gli oneri relativi alle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, che saranno ripartiti proporzionalmente all'uso che ciascuno ne faccia.

Una volta accertato che l'attività di bed and breakfast sia stata avviata nel rispetto delle norme del regolamento condominiale, è comunque necessario osservare ulteriori disposizioni. Aprire un bed and breakfast comporta il rispetto di quanto previsto dal codice civile. Anche se le normative locali o il regolamento condominiale non vietano tale attività, essa deve essere esercitata tenendo in considerazione le esigenze di coloro che risiedono nelle vicinanze. La situazione diventa particolarmente delicata quando l'affitto delle camere si svolge all'interno di un condominio. In tal caso, è indispensabile non solo evitare di arrecare disturbo alla quiete pubblica, sanzionabile penalmente, ma anche rispettare le norme sui rapporti di buon vicinato previste dal codice civile. L'articolo 844 vieta, infatti, immissioni di rumore molesto che superino la normale tollerabilità. Nel valutare l'intollerabilità delle immissioni sonore, occorre considerare il rumore di fondo rispetto a quello molesto. È pertanto consigliabile che gli ospiti del bed and breakfast siano informati della necessità di non arrecare disturbo agli altri condomini e prendano visione di quanto prescritto in merito nel regolamento condominiale.

Al fine di garantire la sicurezza all'interno del condominio, nonostante l'alternarsi di persone estranee al contesto abitativo, il proprietario dell'appartamento adibito a bed and breakfast dovrà assolvere a specifici doveri. Tra questi, vi è l'obbligo di comunicare alla questura competente, in base al luogo in cui si trova l'immobile, i nominativi delle persone ospitate entro 24 ore dall'arrivo dei clienti. Tale adempimento dovrà essere effettuato accedendo al portale Alloggiati Web della polizia di stato, previa registrazione. Sempre a garanzia della sicurezza del condominio, si raccomanda la stipula di una polizza di assicurazione che copra eventuali danni arrecati al condominio o a terzi dagli ospiti del bed and breakfast.