Affitti brevi, dal 2026 cambiano le regole: stretta su chi possiede tre immobili

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025), il sistema delle locazioni turistiche cambia in modo rilevante. Dal 1° gennaio 2026 le nuove disposizioni sono operative e introducono criteri più severi per distinguere tra gestione privata e attività imprenditoriale, dopo un confronto politico particolarmente acceso.

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Terzo immobile: obbligo di partita Iva

Il cuore della riforma è la riduzione della soglia oltre la quale l’attività viene considerata impresa. Non servono più cinque abitazioni: con tre immobili destinati agli affitti brevi scatta automaticamente l’obbligo di partita Iva.

Restano invece invariati i meccanismi della cedolare secca:

• 21% sul primo immobile

• 26% sul secondo immobile

La modifica incide quindi soprattutto sulla qualificazione del soggetto, non sulle aliquote fiscali.

Come avviene il conteggio degli immobili

Il calcolo è effettuato sul singolo contribuente. Sono esclusi gli immobili affittati in forma breve da comodatari o conduttori che operano come host.
Conta sempre l’unità immobiliare: un appartamento affittato a stanze, anche con contratti distinti, continua a valere come una sola abitazione.

Fisco e limiti al regime agevolato

Il reddito imponibile deriva dai canoni incassati, con la possibilità di applicare una deduzione forfettaria del 15% per chi accede al regime agevolato.
L’Irap non è dovuta dalle persone fisiche, ma emergono criticità per i lavoratori dipendenti:

• necessità di verificare la compatibilità della partita Iva, soprattutto nel pubblico impiego;

• esclusione dal regime forfettario per chi supera 35 mila euro di redditi da lavoro o pensione, con passaggio al regime ordinario.

Il peso dei contributi previdenziali

Superata la soglia delle due abitazioni, l’ingresso nel perimetro imprenditoriale è automatico. Oltre alla partita Iva, è richiesta l’iscrizione alla gestione previdenziale, salvo copertura già attiva.
I contributi sono l’elemento che incide maggiormente sulla redditività, perché:

• non si pagano con la cedolare secca;

• diventano obbligatori in regime d’impresa, con rischio di evasione contributiva in caso di omissioni.

Numeri e impatto sul mercato

La platea interessata è ridotta rispetto a un mercato che conta circa 500 mila abitazioni sulle principali piattaforme digitali.
Il maggior gettito atteso, secondo la relazione tecnica, è di circa 13 milioni di euro l’anno, una cifra contenuta se confrontata con un settore che nel 2025 ha generato oltre 8 miliardi di euro di prenotazioni.

Il ruolo decisivo di Regioni e Comuni

Il cambiamento più incisivo potrebbe arrivare dal fronte urbanistico. La Corte costituzionale ha infatti confermato la legittimità della legge toscana sugli affitti brevi, riconoscendo a Regioni e Comuni il potere di limitarne l’uso.
È legittimo, secondo la Consulta, imporre il cambio di destinazione d’uso quando l’attività ricettiva è svolta in modo continuativo e organizzato, soprattutto nelle aree a forte pressione turistica.

L’effetto domino: il caso Emilia-Romagna

Sulla scia della Toscana, anche l’Emilia-Romagna ha approvato una normativa analoga. Altre Regioni potrebbero seguire, in attesa di una disciplina nazionale unitaria, richiesta da tempo anche dall’Anci.

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