Case di lusso in montagna: Cortina sfiora i 21 mila euro al metro quadro

I prezzi degli immobili nelle località montane continuano a salire, spinti anche dal grande evento sportivo del 2026: le Olimpiadi invernali di Milano-Cortina. Secondo l’Alpine Property Report di Knight Frank, Cortina d’Ampezzo ha registrato un incremento del 10% nel valore medio delle abitazioni nell’ultimo anno. Per una proprietà di pregio in zone centrali e strategiche, il prezzo al metro quadro si aggira tra 19.500 e 21.500 euro. Tuttavia, confrontando queste cifre con località alpine straniere, si scopre che in Svizzera e in Francia i valori sono decisamente superiori.

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Il mercato immobiliare alpino: un settore in crescita

Il report evidenzia che il mercato delle case di montagna sta superando il trend dei mercati di lusso globali, molti dei quali hanno visto una battuta d’arresto. Negli ultimi cinque anni, le abitazioni alpine hanno registrato un aumento medio del 23%, confermando le Alpi come uno dei mercati più solidi e resilienti d’Europa.

Gli esperti sottolineano come il settore sia sostenuto da diversi fattori: la crescente attrattiva del turismo estivo post-pandemia, la diffusione del lavoro da remoto che rende possibile vivere in montagna tutto l’anno, e nuove normative che stanno cambiando rapidamente domanda e offerta. Così le località montane si trasformano da destinazioni stagionali a luoghi di residenza tutto l’anno, aprendo nuove opportunità di investimento e lifestyle.

L’evoluzione dei prezzi

Negli ultimi anni i prezzi delle case in montagna hanno avuto una traiettoria crescente. Tra il 2017 e il 2019 si era registrata una leggera diminuzione dell’1%, mentre nel 2020 il mercato ha iniziato a salire (+1,7%), con incrementi superiori al 5% annuo nei due anni successivi. A incidere sul rialzo sono stati anche i progetti di diversificazione turistica: molte località hanno puntato su wellness e attività sportive alternative agli sport invernali tradizionali.

Cortina: prezzi record

Focalizzandosi su Cortina, le abitazioni di lusso nelle zone migliori costano oggi tra 19.500 e 21.500 euro al metro quadro. Per i non residenti che acquistano immobili di circa 2 milioni di euro, le imposte variano tra il 7% e il 15%, a seconda se il venditore sia una persona fisica o una società. Tuttavia, trasferirsi in Italia offre vantaggi fiscali interessanti, come esenzioni sulle plusvalenze per le residenze principali e un’imposta fissa annuale di 200.000 euro sui redditi esteri per chi trasferisce la residenza fiscale.

Anche per quanto riguarda gli affitti estivi, Cortina mantiene il primato: i canoni settimanali per case di pregio raggiungono i 2.200 euro, davanti a Courmayeur (1.800 euro) e Madonna di Campiglio (1.500 euro).

Confronto con altre località alpine

Se si osservano i tassi di crescita, la vetta è raggiunta da Andermatt in Svizzera (+14,6%), seguita da Davos (+10,5%) e Cortina (+10%). Ma considerando i prezzi assoluti, le località estere restano più costose:

• Svizzera: St. Moritz 34.700–38.400 €/mq, Verbier 30.500–33.700 €/mq, Gstaad 45.000 €/mq.

• Francia: Courchevel oltre 32.000 €/mq, Val d’Isère tra 22.500 e 24.900 €/mq.

In Italia, quindi, Cortina è al vertice per prestigio e domanda, ma non raggiunge i picchi delle località alpine straniere.

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