Affitti brevi 2026: nuove regole su partita Iva, tasse e codice Cin

Dal 2026 cambiano le regole per i proprietari che affittano immobili per brevi periodi. Con gli interventi inseriti nella Legge di Bilancio, il Governo ha modificato in modo significativo la disciplina delle locazioni brevi, con l’obiettivo di distinguere in maniera più netta l’attività occasionale da quella imprenditoriale. Le novità incidono soprattutto sul trattamento fiscale, sugli obblighi previdenziali e sugli adempimenti amministrativi richiesti ai locatori.

Powered by

Case sempre meno care, affitti sempre più alti: il paradosso italiano

I dati Eurostat mostrano che tra 2010 e 2024 l’Italia è l’unico grande Paese Ue dove i prezzi delle abitazioni sono scesi

Quando l’affitto diventa attività d’impresa

Il punto centrale della riforma riguarda la cosiddetta presunzione di imprenditorialità. La soglia viene abbassata: non sono più necessari cinque immobili, ma ne bastano tre concessi in locazione breve perché il proprietario venga considerato automaticamente un operatore economico. In questo caso scatta l’obbligo di apertura della partita Iva.

Sul piano delle imposte, il sistema della cedolare secca resta in vigore:

• 21% per il primo immobile affittato

• 26% per il secondo

Oltre questa soglia, però, si entra nel regime d’impresa, con regole completamente diverse.

Come si calcolano gli immobili

Il conteggio viene effettuato per singolo contribuente e riguarda esclusivamente le unità immobiliari. Non rilevano quindi:

• gli affitti brevi gestiti da comodatari o conduttori diversi dal proprietario;

• le singole stanze affittate separatamente all’interno dello stesso appartamento, che continuano a essere considerate come un’unica unità abitativa.

Tassazione e limiti del regime agevolato

Chi rientra ancora nella cedolare secca può determinare il reddito sulla base dei canoni percepiti, applicando una deduzione forfettaria del 15%. L’Irap non è dovuta, trattandosi di persone fisiche.

Attenzione però al regime forfettario: non è accessibile a chi supera i 35.000 euro annui di redditi da lavoro dipendente o pensione. In questi casi diventa obbligatorio il passaggio al regime ordinario, con un impatto fiscale più elevato. I lavoratori dipendenti, in particolare quelli del settore pubblico, devono inoltre verificare la compatibilità della partita Iva con il proprio impiego.

Contributi previdenziali: il vero nodo

Il superamento del limite dei due immobili in locazione breve comporta non solo l’apertura della partita Iva, ma anche l’iscrizione alla gestione previdenziale, salvo copertura già esistente per altra attività. I contributi rappresentano uno degli aspetti più onerosi della nuova disciplina, perché:

• non sono previsti per chi applica la cedolare secca;

• diventano obbligatori nel regime d’impresa, con il rischio di sanzioni in caso di omissioni.

Strategie alternative per i proprietari

Per evitare l’inquadramento imprenditoriale, alcuni proprietari potrebbero scegliere di ridurre il numero di affitti brevi, spostando uno o più immobili su contratti di durata superiore ai 30 giorni. Non solo i classici contratti 4+4 o 3+2, spesso considerati troppo rigidi, ma anche contratti transitori da uno a 18 mesi.

Questa soluzione, tuttavia, non è sempre praticabile.

I vincoli dei contratti transitori

I contratti di durata limitata richiedono:

• esigenze specifiche e documentabili;

• nei Comuni sopra i 10.000 abitanti, il rispetto dei canoni stabiliti dagli accordi territoriali.

Se il contratto non è assistito dalle associazioni di categoria, serve un’attestazione formale, che nelle grandi città può richiedere tempi lunghi e procedure complesse.

Il Codice Identificativo Nazionale (Cin)

Tra gli obblighi introdotti nel 2025 rientra anche il Cin, un codice univoco assegnato alle unità immobiliari destinate a:

• locazioni turistiche;

• affitti brevi;

• strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere.

Il codice deve essere richiesto dal proprietario o dal gestore e diventa indispensabile per operare in modo regolare.

Come si ottiene il Cin

La procedura è articolata e spesso affidata a società specializzate. I passaggi principali sono:

1. presentazione della domanda sul portale del Ministero delle Imprese e del Made in Italy, che equivale a una comunicazione di avvio attività;

2. trasmissione automatica al Comune competente;

3. verifica da parte del Suap, con tempi teorici di almeno 30 giorni;

4. rilascio del Cir (codice regionale);

5. ottenimento finale del Cin, rilasciato dal Ministero del Turismo.

Anche chi affitta saltuariamente la propria abitazione principale è coinvolto nel processo, segno di una chiara volontà di “professionalizzare” il settore.

Chi è esentato dall’obbligo

Sono escluse dall’esposizione del Cin le strutture religiose no-profit che offrono ospitalità gratuita, anche in presenza di offerte volontarie. Gli agriturismi, invece, restano soggetti all’obbligo, indipendentemente dalle definizioni previste dalle singole normative regionali.

Legge di Bilancio 2026: misure, costi e obiettivi della manovra economica

Tagli fiscali, nuove spese e interventi su famiglie, imprese e sanità: la manovra vale 22,3 miliardi e punta al rientro del deficit sotto il 3%