Affitti brevi in condominio: quando possono essere vietati?

Gli affitti brevi, spesso utilizzati per ospitare turisti o lavoratori temporanei, sono diventati una pratica comune in molte città italiane. Tuttavia, questa tendenza può generare conflitti all’interno dei condomini. Ma è possibile vietare gli affitti brevi tramite il regolamento condominiale? Ecco una panoramica delle normative e delle possibili restrizioni.

Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con una durata inferiore ai 30 giorni. Questa formula è particolarmente popolare nelle città turistiche, dove i proprietari cercano di massimizzare i loro guadagni affittando le loro proprietà a turisti per periodi brevi.

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La possibilità di vietare gli affitti brevi dipende dal tipo di regolamento condominiale. Esistono due tipi principali di regolamenti:

1. Regolamento contrattuale: Questo tipo di regolamento è approvato all’unanimità dai condomini o è allegato agli atti di compravendita. Se il regolamento contrattuale contiene una clausola che vieta espressamente gli affitti brevi, allora questi possono essere proibiti.

2. Regolamento assembleare: Questo regolamento è approvato dalla maggioranza dei condomini durante un’assemblea. Tuttavia, per vietare gli affitti brevi, è necessaria l’unanimità, poiché limitare il diritto di affittare la propria proprietà richiede il consenso di tutti i proprietari.

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Se un regolamento condominiale contrattuale vieta gli affitti brevi, i proprietari devono rispettare questa clausola. In caso contrario, gli altri condomini possono intraprendere azioni legali per far rispettare il divieto. È importante notare che le delibere assembleari non possono imporre restrizioni sugli affitti brevi senza l’unanimità dei condomini.

La Corte di Cassazione ha sottolineato l'importanza che il divieto di affitti brevi, previsto dal regolamento condominiale, sia formulato in modo chiaro, espresso e specifico. Non è ammesso utilizzare espressioni ambigue né fare riferimento per analogia ad attività simili, come i bed and breakfast, che presentano condizioni del tutto differenti. Nel caso in cui il regolamento condominiale non preveda esplicitamente il divieto di affitti brevi, non è necessario ottenere alcuna autorizzazione dall'assemblea prima di locare il proprio immobile con questa modalità. Questo principio è stato confermato in diverse occasioni dalla Corte di Cassazione ed è stato recentemente ribadito da una sentenza della Corte d'Appello di Milano.

Oltre agli aspetti legali, è fondamentale considerare l’impatto degli affitti brevi sulla vita condominiale. Il continuo via vai di persone può causare disturbi e problemi di sicurezza. Pertanto, anche se il regolamento non vieta gli affitti brevi, è consigliabile mantenere buoni rapporti con i vicini e rispettare le regole condominiali per evitare conflitti. Inoltre, il proprietario è obbligato per legge a raccogliere i dati anagrafici degli affittuari, registrandoli in un'apposita scheda da trasmettere, ora anche telematicamente, alla Questura di competenza territoriale.

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